【购物中心】顶级商圈上海南京西路：高端奢侈品商业格局转变

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    顶级商圈上海南京西路：高端奢侈品商业格局转变

南京西路的高端/奢侈品商业，从1990年代上海商城引入国际名品到梅龙镇、中信泰富、恒隆的相继开业，奠定了南京西路高端商业街的地位。然而现在的“梅隆泰”已不复昔日高端商业代名词的地位，只有恒隆和上海商城还一直保持档次。

2010年以后，随着reel芮欧百货、嘉里中心在静安寺区域的相继开业，静安寺区域形成久光、reel、嘉里的商业集群，南京西路原有高端商业格局发生变化。传统人流热点区域加上地铁线路的便利，静安寺片区开始拉动南京西路高端消费群的西移。南京西路华山路的10 corso como经营有一定下滑。

2017年5月兴业太古汇开始试营业，在南京西路东段竖起了中高端商业的旗帜。

我司在2016年9月2日曾发表过《上海商业地产的前世今生——顶级商圈“南京西路”后篇》的文章。本篇主要从2016年9月开始，呈现南京西路高端/奢侈品商业的变化，并分析原因。

恒隆广场

恒隆从2001年开业开始，一直是全国顶级的奢侈品购物中心。恒隆自身也在不断调整，一直保持其奢侈品商场的领先地位。

商场门面的主要变化是，原来dior男装在门口的位置被loro piana取代，dior男装搬到b1层，与l1和l2层的dior女装店铺合并成大店。

2017年11月恒隆广场

loewe2001年在恒隆的l1层有店，后来因为chanel要扩店，恒隆想把loewe调到l2层，loewe没有接受，撤离恒隆，搬至中信泰富l1层,接着又搬到了嘉里l1-l2层。现在嘉里l1层的店铺还在，其还是回到恒隆，在l2层开了店铺。brunello cucinelli目前在上海商城有沿街的店铺，但还是在恒隆b1层又开了店铺，两家店如此近，brunello cucinelli又不是特别大的品牌，预计上海商城的店合同到期后可能不会再续约。etro原来在梅龙镇l1层有店，后在嘉里中心l1层开业后就关闭了梅龙镇店铺，现在在恒隆b1层也有店。道宾推测，etro在嘉里中心的店铺在合同到期后可能不会再续约。

为什么会出现这样的现象呢？因为国际名品品牌要与奢侈品领袖品牌聚集在一起，与领袖品牌在同一商场甚至做邻居，有助于其业绩和形象提升，因此这些品牌愿意进恒隆或重回恒隆。

上海商城

我司2017年10月市调时发现miu miu的店铺再次缩小（此前缩小的部分做了liuli琉璃工房），另一部分改成了alberta ferretti（尚未开业）。原来在上海商城大堂内的上海滩也关闭。西康路一侧，以前是珠宝品牌buccellati，后来换成christian louboutin。

2017年11月

从gucci降到miu miu，再到miu miu两次缩店以及其他门面品牌的变化，可以看出上海商场的品牌档次也是在下降的，同时品牌会缩店应该跟经营业绩有关。虽然档次有所降低，上海商城还是保持住了奢侈品/高端商场的地位。

金鹰购物中心

金鹰刚开业时，是中档的传统百货，后来调整提升，在l1层、l2层引入奢侈品/国际名品，包括 gucci, bottega veneta, y-3, bilancioni, silvano lattanzi, see by chloe等。

2016年9月，金鹰调整后重新开业，已退出高端商场的舞台，国际一线品牌只剩下gucci在l1层。为与南京西路其他商场错位，在l2-l3层做起设计师品牌，l7-l9层做方糖小镇（联合办公）。原来大门口bottega veneta的位置变成brotzeit（德国啤酒屋），后又换成antoine bakery（面包甜品）。

2017年1月设计师品牌

2017年6月，我司市调时发现l2和l3处于围板状态，原来的设计师品牌已经关闭，到目前为止l2、l3层仍没有重新开业。

2017年7月

2017年11月

金鹰是传统百货，跟中信泰富一样，占地面积小，商场的体量也有限，地理位置上也是藏在中信泰富后面，不在热闹的南京西路上。只是l1、l2层引进了国际名品，提升了商场档次。在更多竞争对手出现，大部分国际名品撤出时，开始进行调整，但设计师品牌认可度和知名度不够，商场人流也不足，在百货行业整体下滑的浪潮中，金鹰也未能幸免。

中信泰富广场

2016年8月，商场l2层及以上曾陆续关闭了20几家店铺，南京西路沿街展示面的店铺也出现暂时空置，商场进行了大规模的调整。后来corneliani的位置换成 curiel。armani collezioni 换成descente（运动户外）。国际品牌档次明显下降。

目前l1层只有max mara, chloe，montblanc, it 撑住商场国际一线品牌的门面。

2017年11月

现在商场仍有约10家店铺未出租或未开业。l4层主打年轻新概念的villlage68主题区已开出，以餐饮和生活类产品为主，但其内部店铺还未全部开业。

2017年11月

2017年11月 village 68

梅龙镇广场

现在的梅龙镇（mall部分）品牌档次与从前相比已经不仅降了一个档次，商场入口处店铺从burberry和ermenegildo zegna降到pandora和coccinelle的档次。

不同时期进入商场的a. testoni、 canali、 versace、etro、omega、st.john、 coach等国际名品品牌也陆续撤出，l1层目前除了还有kent& curwen、 cerruti 1881外，已做到by creations、 tombolini、 周生生、 inwe（茶饮品牌）这样定位档次的品牌，还有店铺两个店铺未出租。档次下降幅度相当大。

2017年11月

梅龙镇和中信泰富位于南京西路的商业热点位置，为何如今的档次和经营业绩却下滑的这么厉害？我司认为除了体量有限、硬件老旧跟不上国际名品要求外，和这两个商场的管理也不无关系。

中信泰富是国企的经营方式，梅龙镇是香港和黄和梅龙镇（集团）合作的，双方各占50%的比例，国企有派管理层参与商场管理。恒隆、太古汇、嘉里、久光、芮欧这5家商场是由外资企业管理的。从事实来看，有国企关系的2家商场，在如今的商业市场竞争中，是落后于南京西路其他5家外资企业管理的商场的。

在这里跟大家分享一个案例。我司从2002年开始托管gianni versace店铺，当时在梅龙镇l1层ermenegildo zegna旁边的沿街店铺位置有一家专卖店，合同到期后，乙方有找甲方续约，甲方不续约且没有其他方案，后来我司发现原来gianni versace的位置开了coach。gianni versace作为国际一线品牌，档次比coach高。而且，当时l1层的其它品牌（如英皇珠宝、a testoni、haagen-dazs）档次能够匹配国际一线商场的定位吗？我司认为这样的调整方式对商场的提升没有帮助。

兴业太古汇

太古汇2017年5月试营业，当时开业率不高，尤其l1层、l2层零售品牌开业率不高。现在整体开业率已可达到90%。

太古汇是由一个盒子式购物中心+几栋开放式商业组成。太古汇主体不在商业热点的南京西路，而是在车流较多的石门一路，并且南京西路高端商场分布在梅龙镇往西。因此太古汇是在一个相对差的地理位置。

2017年11月太古汇商业布局

太古汇可以说是南京西路东段商业的代表，在已有多家竞争对手情况下，太古汇仍然引进了部分国际名品如kent& curwen、coach、michael kors、kenzo、weekend by max mara、g givenchy（未开业）、brooks brothers（未开业）、baobao issey miyake和pleats please集合店、maje、sandro，及相当数量的高端化妆品品牌。化妆品有独有品牌（南京西路范围内），但大部分与伊势丹、久光有重复，国际名品也与梅龙镇、久光、嘉里有重复。太古汇是在南京西路高端商场的激烈竞争中抢到一杯羹，开业率也在逐步增长。

2017年11月

从太古汇争取到一些南京西路高端商场已有的国际名品、化妆品可以看出，品牌对太古汇的前景有信心，比如：coach原来是在梅龙镇广场l1层的沿街位置，现在撤出，在太古汇开了店铺。

太古汇开出前，很多人认为以太古的地理位置和周边那么多经营多年的竞争对手，太古汇会很难做。但现在太古汇做的比南京西路的老牌强敌更好。懂得做商业地产的人会做出好的商业。

静安嘉里中心

常德路安义路路口，原来双层店铺donna karen （l1）+dkny（l2）关闭，l1层换成lululemon（瑜伽健身品牌），l2层被tumi取代。

l1层，hogan撤出，其店铺位置换成stuart weitzman（鞋，原来在l2层）和 vesta（餐厅）。mulberry关闭。l2层，marc by marc jacobs、paul smith、katespade等品牌也关闭。

整个b1层从原来的国际二线定位降低了档次，品牌变化大。 max &co、ck calvin klein、juicy couture、penny black、7 for all mankind等品牌均撤出。max& co换成pret a manger （三明治餐厅）和野兽派（花店）。

kesslord换成porsche design又换成ed hardy（原来在l3层）。ck calvin klein换成adolfo dominguez 和roseonly再换成ck underwear 和roseonly。

juicy couture换成petit bateau（童装）和1010 apothecary（香水、化妆品）和agete。penny black换成youk shim won（韩国女装）再换成zuczug。

7 for all mankind换成o bag和tokidoki。

国际二线品牌仅剩club monaco、ted baker。

生活类的life by city’ super也关闭了，店铺被分割，引入更大众的ecco、 calzedonia（袜子品牌）、 chloe chen（围板）和一家餐饮。

2017年11月

b1层部分原先做零售的店铺也调整为餐饮店铺。

从道宾的角度，一般一个商场过了一个合同期，都会对现有品牌进行主动调整，而这个调整的方式是将档次低的，销售不好的品牌换成形象更好，档次更高，销售也更稳定的品牌，或者将生意不好的，或无法接受租金的，往楼上移，但是嘉里的做法却是越调越低，从这里可以看出，国际名品在嘉里的经营遇到一定困难。

reel（芮欧百货）

reel l1层国际名品变化不大，pringle在l1层关闭，lanvin在南京西路的沿街位置换成知名度不如其的thom browne。目前gucci和ralph lauren的店铺在做升级改造，l1层暂时停业，l2层照常营业。其他国际名品也有不同程度的缩店情况。

久光百货

久光2004年9月开业时就是国际一线、二线品牌的定位，但随着嘉里和reel的出现，久光也受到影响，包括burberry、hugo boss转投嘉里中心、pringle入驻reel。

目前，整个久光已没有mall的格局，整体是一个大型百货的形式（有边厅）。档次上仍然保持在国际一、二线品牌。相比嘉里中心b1-l2层国际名品的流失，梅龙镇、中信泰富的下滑，久光的国际一、二线名品在增多。在嘉里中心关闭的laurel、 max & co、 juicy couture、 penny black、 karen millen、 kate spade、原来在梅龙镇l1层的st john均在久光l2层有边厅。嘉里l1层的bora aksu也在久光l2层有店。

2017年11月 l2

嘉里开业时虽然抢走了某些原来久光的品牌，或是争取到原来在久光的品牌在嘉里多开一家店，但在长期经营中，品牌还是要看店铺坪效。比如，hogan 关掉了在嘉里的双层店铺，在久光l1层边厅开了店，租金和人员费用均会减少。我司托管的laurel在嘉里中心合同到期后不再续约，在久光l2层边厅开了店，也是为了节省费用。

10 corso como

南京西路华山路会德丰大厦裙楼的10 corso como。作为国际高端生活类买手店，在南京西路开业4年内，店内零售品牌经营走下坡路，餐饮还可以。其位于米兰garibaldi区的总店目前也已经关闭了。

2017年11月

总结

整个南京西路的高端/奢侈品商业除了恒隆和上海商城保持了原来的档次之外，其他的几个商场都不同程度的遇到档次下降、品牌缩店问题。但太古汇在一个相对差的地理位置，在目前的商业零售环境下，在有众多竞争对手、自身商业体量又大的情况下，达到90%的开业率，可以说是不容易的。

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