【购物中心】金奥商业董孙华：商业地产存量时代的破局之道

    金奥商业董孙华：商业地产存量时代的破局之道

随着商业地产从增量时代进入存量时代,过去多年商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市亦面临较大的商办库存压力。加之电商交易模式的快速下沉，对零售商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。

面对这一形势，2018年商业地产开发商正加速全产业链更新升级、加速高周转和结构性去化、加速打造联合战舰、兵团作战，在加深护城河的基础上快速扩张。放眼未来，商业地产仍然存在结构性机遇，开发商唯有不断进化、开拓创新，把企业发展战略的重点逐渐转向产品定位、战略方向、运营能力、盈利水平，打造商业项目的特色化、个性化等方面的提升才能立于不败之地。

12月24日上午，在扬州江都新区的金奥中心施工现场彩旗飘飘，巨幅“封顶大吉”横幅在300米高的建筑上临空而挂，在扬州市/区委各级领导及各单位300多名代表的现场莅临祝贺和见证下，扬州金奥中心圆满举行盛大的封顶仪式。

仪式期间，本报记者采访了金奥商业集团总经理董孙华先生，通过和他的对话以及当日的项目封顶仪式，我们得以更深入了解扬州人民翘首期待的苏中第一高楼----扬州金奥中心及扬州金奥广场的概况。

金奥商业集团总经理董孙华

突围存量区域的红海

放眼新兴城市的无限商机

目前全国购物中心大多集中在京津翼、长三角、珠三角、成渝商圈等中心区域,在长三角尤其是以上海为中心、幅射杭州、苏州、南京等热门新一线大都市,大型购物中心更是高手云集、巨头林立,竞争呈现白热化趋势,商业市场可谓一片红海。

作为中国少数“专注力于城市地标综合体开发与运营”的地产企业之一的江苏金大地集团旗下专注于购物中心和商业街区运营的金奥商业集团,以“立足南京、深耕华东、布局全国、拓展海外”为发展战略,以“匠造地标项目,乐享美好生活“为商业定位,致力于探索与发展高品质生活空间,为追求品位生活的人群提供精彩纷呈的商业平台,因其每个综合体项目的城市地标性、消费的导向性、全天候集群业态、城市历史文化沉淀以及众多国内外知名餐饮和娱乐品牌资源,成为所在城市独一无二的商业地标。

城市地标综合体开发与运营引领者,金奥商业地产项目重点聚焦项目覆盖南京、苏州、扬州、扬州、无锡、上海、济南、湘潭、成都等二三线城市,如南京金奥中心、苏州金奥中心、扬州金奥中心、扬州金奥中心、苏州金奥金相中心、高邮金奥金帆中心、济南金奥未来中心等依托城市核心cdb及生态新城的聚合力,全新新兴城市商业价值,打造全国核心cbd地标建筑综合体的商业典范。而在项目的具体选址方面,更多聚焦于目前大型商业处于新兴阶段、但未来几年内具有巨大发展潜力的城市。

扬州金奥中心封顶实景图

“新兴商圈和副城市中心区域。这样在避开大型商业聚集锋芒的同时,也保证了项目未来的潜在客流与消费能力”。金奥商业集团总经理董孙华表示。

他坦言,如扬州金奥国际购物中心依托扬州市一体两翼”的大扬州发展格局,螯占江广融合成为扬州最热板块,紧临江都新区现代化行政中心、商务中心、文化中心、等市政及城市综合服务配套,坐拥江都新城市核心地段,环围密集型高尚住宅区。这片总面积146平方公里的三河六岛,未来扬州城市建设的主战场、主阵地,着力打造成生态中心、区域交通中心、商务行政中心和科教创新城,一大批新建筑、新地标、新景观在这里拔地而起,人流、物流、资金流、信息流在此聚合,一个充满生机和活力的未来城市新都心开始展现雏形。

由此可以看出,这扬州金奥中心---金奥购物中心和金奥花街项目的选址完全符合“开辟一个新的市场”的战略布局。事实上,目前扬州江都新区商业项目尚处在满足人们基本生活需求的阶段,很大程度上已经与人们对美好生活和美好体验的追求脱节了。而金奥广场、金奥花街这两个项目的入市,必将引领各自所在片区的消费升级,同时在此过程中获得项目自身的巨大成功。

据悉,扬州江都新区在扬州外溢发展战略实施及淮扬镇一体化进程中扮演着举足轻重的角色,作为扬州向外扩张的第一站,扬州江都新区的地位也从原来的“扬州后花园”一跃成为“扬州经济文化旅游中心”。

扬州江广融合现代文明示范区规划图

兵团作战另辟纵深

力争通过大资管模式破解时局

访谈中,记者问及金奥商业总经理董孙华对当下国内尤其是扬州商业地产市场的看法。面对“在一二线城市商业地产去库存压力仍存,三四线城市商业地产利润不足,传统商业业态增速放缓的情况下,未来商业地产的前景如何?”扬州购物中心是否饱和?”等问题,他从定量与定性两方面给出了分析和破局之道。

首先,对于商业地产而言,三四线城市商业布局和人口情况都是推动其发展的有利因素。数据显示,目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%,但购物中心仅占全国的16.5%。随着城镇化的发展,三四线城市人口数量还将增加,且随着城镇化发展,居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高,这将给三四线城市的商业开发提供助力。

其次,从扬州目前商业来看,其中以金鹰、华懋为核心的文昌商圈中短期内无可撼动的市级核心商圈;以京华城、rmall、昌建广场、星耀天地为核心的京华城西部商圈已然成熟;以宝龙、万达为核心的西南商圈未来发展潜力巨大,以金奥、金鹰、佳源为核心的东部商圈尚在开发中,商业格局框架比较单一,项目能级存在层次差异,整体呈档次落后,品牌资源匮乏的表征。整个扬州乃至江都新区缺少一个真正意义上的中高端购物中心,特别是做为扬州未来重点打造的cbd区、高尚住宅及高端人群密集居住区的扬州江都新区,商业更是呈现空白,还是大有“商机”可为。

“而从定性方面看,其实过剩的是那些平凡的、没有特色的、经营不善的项目;而国内消费者对购物中心的总体满意度偏低,也是这一现象的佐证。如果开发商用心去打造一个项目,力求给消费者带来更加美好的场景体验与服务,那么机会永远存在,这也是金奥商业致力去做的事情。”董孙华表示。

董孙华指出,“传统商业地产领域,由于开发周期长,成本回收慢,投资风险高,因此过去很多企业往往专注于其中某一领域。未来商业地产领域,投、融、建、管、退全产业链的大资管模式,才是发展的大势所向。”

据其介绍,金奥商业集团所有的项目都为自持物业,早在五年前就已经成功实现了从住宅开发向地标级城市综合体开发和运营的转型,实施购物中心+商业街+五星酒店+酒店式公寓+5a写字楼等“五位一体”全业态组合的异差化、核心竟争力的“大兵团作战”战略方针,抢占新兴商圈和副城市中心区域,将商圈分割远、中、近三条幅射线,全纵深地扩大区域覆盖商圈。通过“大资管”运营模式,协调联动多元业态,从产品和服务等方面为消费者及用户带来更加综合、多元、一站式的全方位体验,让“兵团”作战的资源共享和商业增值得到最大空间的利用与提升,这也是金奥商业同其它商业差异化经营的最根本所在。

他同时强调,国内商业地产进入新的发展阶段,一二线核心城市已经进入存量市场。同时,行业的集中程度也在加剧,激烈市场竞争下,只有通过强化区域规模优势和协同效应,创新助力深度挖掘全产业链潜藏价值,继续强化核心竞争力,优化资产配置,提升资产管理水平、运营能力则是胜出的关键。

据了解,扬州金奥中心项目将至少通过这几大方面来充分诠释“匠造地标项目,乐享美好生活“的理念：

金奥中心：作为扬州乃至苏中第一高楼的城市综合体,占地面积约1400亩,总建筑面积约150万方,总高300米,地下4层,地上主楼58层,其中商业面积约50万平方,由金奥万豪酒店、5a写字楼、金奥广场、金奥花街、金奥文昌公馆(住宅)等五大业态一体化组成的具有国际化、现代化美感的城市地标建筑,彰显潮流商业地标的无限魅力,届时必将成为扬州新中心的“时尚潮流地标”。

扬州金奥中心效果图

金奥广场：设计灵感来自于古罗马剧场神庙的古典现代设计,呈现艺术之美,城市地标的天空之城及璀璨耀目的外形,彰显华贵的超高大面积玻璃幕墙设计,是现代商业的重要元素,充满张力的建筑轮廓线条赋予商业建筑形态灵动的生命力,通透的商业空间,鲜明的主题定位,多层的场景体验,提升了商场整体的经营价值,未来势必将成为扬州高端消费聚集地。

扬州金奥广场效果图

扬州金奥广场中庭效果图

金奥花街：定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、潮流时尚业态以满足视、听、闻、触的全感官之旅的休闲购场街区”,是集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新商业空间,通透的动线设计,连接金奥广场“切尔西市集”,使整体商业形为一体化,3个主题区域坚持主题和特色的业态,将把创意、艺术、展示、活动与社交、购物、休闲、商务相结合,打造一种生活方式体验目的地。

扬州金奥花街效果图

多重体验空间：接驳地铁口的丰富项目文化品味的“下沉式广场”及复古工业风与文创融汇的“切尔西市集”、中层挑空露台花园、顶层空中花园、第58层天空商业体验光观层、外围600亩生态水岸滩涂观光带,将打造扬州最惬意狂欢未央城、消费打卡和游乐拍照“圣地”。

据董孙华透露,金奥广场将于2019年底开业。项目以“城市新时尚体验mall”为总体定位,以“商务消费、家庭消费”为形象定位,按“中高端消费”进行经营定位,以“人文+艺术+生态+美学”为设计核心,以情感+场景+主题+智慧为经营核心,融合艺术、人文、生态、商务、社交、健康等商业dna,通过项目优势景观与多重体验场景,倡导项目的运营灵魂与美好生活方式,传递金奥广场的独特的差异化和创新精神,匠铸一个集全天候休闲娱乐、全视野时尚消费的“海陆空三维一体”360度场景美好生活体验mall。

以“大华东”为视角

打造全产业链商业地产公司

作为中国少数致力于城市综合体开发和运营的地产企业——南京金大地集团旗下的商业地产板块,金奥商业集团以“专注、多元”为竟争战略,以“匠造地标项目,乐享美好生活“的为经营理念,致力打造艺术+(美学商业中心)、人文+(社区生活广场)、生态+(异域风情街区)、商务+(非标rbd社区)的四大核心产品线,目前已形成“金奥国际购物中心”、“金奥缤润汇生活广场”、“金奥花街、金奥诺阁雅社区”等独具特色的四大核心产品系列为蓝本开启金奥商业“3+n”品牌战略发展之路。

金奥商业凭借五大务保障的运营品牌优势(庞大联盟品牌资源、持续升级调改保障、责任制商户经营服务、亿元级持续旺场投入、专业团队统一运营规划),一直棸焦打造明星项目,做精做专现有项目,不断巩固市场份额,形成行业标杆,以此获取行业口碑及探索企业发展路径。目前在9省市自持纯商业物业20个,总建筑面积近200万㎡,至2020年,公司开发及管理的商业物业总面积将超过300万㎡。

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