【购物中心】王府井商圈又一商场改写字楼 会是转型最佳路径吗？

    王府井商圈又一商场改写字楼 会是转型最佳路径吗？

“冰火两重天”对于以金鱼胡同为界的王府井街上的商业项目而言或是相对贴切的表述。北京商报记者近日走访王府井商圈注意到，位于王府井大街与金鱼胡同的交界处的淘汇新天2-9层基本处于空置状态，2楼仅余几家商户仍在经营。据悉，商场4层以上计划改造为写字楼，这也是继王府井银泰in88部分楼层转型写字楼后又一例商改写。在业内人士看来，金鱼胡同与王府井大街交汇处交通区位相对较好，对于多年商业运营效果不佳的项目而言，转型写字楼或是不错的方向。

改办公楼

淘汇新天或是王府井商圈最没有存在感的项目之一，即便是经常去王府井商圈的人，对淘汇新天的印象更多的还是“一层是聚美优品那栋楼”。北京商报记者近日走访时注意到，商场2-9层基本处于空置状态，除了2楼部分商家仍在正常经营之外，以上楼层的仍有零星商户在进行最后的甩卖。

多家商户告诉北京商报记者，商场在几个月前更换了业主，目前将要转型写字楼，加上本身商场的人气就比较低，所以有的商户到期了没有续，有的则属于商场在调整当中清退的。

北京商报记者致电淘汇新天租赁部确认了这一消息。租赁部相关人士告诉北京商报记者，商场4层以上将调整为办公楼，目前4-7层已经有人租了，目前还在对外招商的是8层和9层，面积分别是3400平方米和3500平方米。而4层以下仍想做商业，目前大量空置的原因，则是招商“还没有招满”。

从现场来看，一楼的手机体验店、名创优品，二楼的尼康体验店、阿迪达斯、coffee bene以及跨一二楼的聚美优品极速免税店仍在正常经营当中。不过，尽管清退商户对于商场而言是个变化，但在随机采访当中，不少消费者并未关注到这一变化，“一层是聚美优品那栋楼一般不怎么去，也就去名创优品买些小东西”，一位从apm出来的消费者告诉北京商报记者。

在采访当中，清退区域当中仍在经营的几家商户主要分为两类，一类是正在协商赔偿问题的商户，包括门店装修费用、剩余租期的租金等，另一类是因为此前因商场人气较低、经营不理想而未缴纳一些名目的费用的商户，未能获得赔偿金及剩余租金返还。

多次调整

包括上述商户提到的业主的更换，事实上，淘汇新天从2011年至今有过多次调整，但始终处于相对冷清的状态。

早在今年7月，有媒体就曾报道指出，高力国际发布了《华北区》房地产2017年上半年回顾及下半年展望报告，报告指出，位于王府井步行街的王府井淘汇新天购物中心已经以22亿元出售给了一位个人买家。尽管未能核实上述信息，但淘汇新天租赁部相关人士告诉北京商报记者，自己所属公司为天津王府置业有限公司北京淘汇新天分公司，目前淘汇新天产权已经全部转移完毕，房产证也都拿到了，不存在产权复杂等问题。

从公开资料来看，转手一说并非空穴来风。北京商报记者在国家企业信用信息公示系统和水滴信用上以上述信息搜索到天津王府置业有限公司北京淘汇新天房屋租赁分公司、天津王府置业有限公司以及天津王府置业有限公司北京物业管理分公司。其中天津王府置业有限公司北京淘汇新天房屋租赁分公司的地址正是淘汇新天的地址。根据系统公示的营业执照信息，核准日期为今年10月30日。天津王府置业有限公司拥有淘汇新天品牌和商标。天津王府置业有限公司北京物业管理分公司的注册时间为今年10月27日。不少时间节点均为今年下半年。

而在更早之前，据商业地产观察介绍，早在2011年，infrared partner投资公司和香港地产商南丰集团联合成立的汇贯·南丰中国投资管理有限公司柚子了淘汇新天购物中心，从2011年7月启动招商，到了2012年出租率达到70%，再到之后由于项目过户手续问题延迟开业，直到2014年，“淘汇新天”才正式对外宣布开业。

商业转型

无独有偶，就在11月，北京商报记者从王府井银泰in88获悉，商场计划将4-8层改为写字楼。位于京城黄金商圈却放弃转型写字楼，在业内人士看来，是意料之外，却也在情理之中。第一太平戴维斯华北区商业楼宇部高级董事温书阅告诉北京商报记者，这两个项目的团队早在数年前就有转型写字楼的想法。

相比较王府井大街南段，金鱼胡同以北的这两个商业项目显得要冷清得多。银泰in88之前多年亏损，在正式更名银泰in88确立高端路线之后，表现也不温不火，三层以上乏善可陈。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，从外部环境和商业办公物业的运营规律来看，大城市电商比较发达，很多商业项目容易出现客流不足、租金收益不高的现象，所以这个时候会出现很多新的问题，比如说空置率较高、经营压力大等。而对于办公物业来说，若实体经济好，企业有较好的扩张动机，那么这个时候办公物业的租赁需求就会上升。所以在北京此类核心区域，商业地产项目的经营似乎意义不大，而更多的要改造成为写字楼市场，这样也是实现楼宇经营效益最大化的导向。

收益催化

相对如今在电商冲击下大批调整转型的实体零售商业，写字楼市场则要乐观得多。

根据仲量联行今年发布的《勇往直前——北京办公楼市场的光明前景》，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为就全球而言最供不应求的办公楼市场之一，这种现状表明市场需要更多办公空间供应。

温书阅分析指出，商业本身运营和管理更为复杂精细，成本也更高，且在北京市场传统中端及中低端商业有进一步萎缩趋势。而从写字楼市场来看，北京写字楼市场近六七年一直处于卖方市场，市场需求旺盛，未来市场依旧相对乐观。同时写字楼的经营管理也更为简单，成本相对低，目前，不论从“开源”还是“节流”来看，业主对于写字楼产品都更有信心。目前北京已经有不少商改写，并且取得成功的案例，这也促使此趋势得到进一步的催化。

事实上，在北京市场，原来经营商场业态后被改建为写字楼的物业不在少数。除了上述两个案例之外，今年7月，北京商报记者获悉，原西单商场十里堡店有意改为写字楼，原华堂商场十里堡店已经挂出了办公招商的楼面广告。据相关工作人员介绍，原华堂商场十里堡店2-5层都将改造为办公楼。今年5月底，北京中粮广场c座以写字楼的面貌重装开业。在重装之前，中粮广场有4.6万平方米的商业体量，为中粮广场购物中心，改造之后写字楼的体量进一步扩大，并留出了更大的餐饮配套和休闲配套空间。更早之前的案例是三里屯附近的盈科中心，太平洋百货撤出后，原址改为写字楼经营。此外全国工商联商业地产研究会会长王永平介绍，北三环的原百盛百货太阳宫店也将被改造为写字楼。

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